Il problema del parcheggio è questione diffusa in praticamente tutte le grandi città italiane con particolare riferimento al centro dove è impossibile avere spazio sufficiente per tutti gli abitanti che vogliono tenere la propria auto in un box o comunque in un parcheggio privato all'aperto.
Anche in una città come Firenze il problema è molto sentito, tra zone interdette al traffico (ztl) e aumento della densità demografica, trovare parcheggio sta diventando una sfida sempre più difficile.
Vediamo come poter realizzare un parcheggio privato esaminando i costi, l’iter burocratico previsto e quali sono i materiali.
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Cosa si intende per parcheggio privato
Si parla di parcheggio privato quando si ha a disposizione un posto sicuro dove poter lasciare in sosta la propria vettura senza rischiare che qualcun altro possa fruirne.
Si tratta di un vero e proprio lusso soprattutto nelle grandi città che può essere ottenuto soltanto in determinate condizioni.
Innanzitutto, la legge prevede che si può disporre di un posto auto riservato sotto la propria casa se si è invalidi con tanto di contrassegno che certifica le difficoltà nel deambulare.
Altra possibilità è quella in l'assemblea condominiale oppure il relativo regolamento, stabiliscono che una determinata area possa essere ad utilizzo esclusivo di un solo condomino.
Come rendere un parcheggio privato
Le normative relative ai parcheggi condominiali sono piuttosto chiare con dei vincoli che devono essere rispettati.
Il parcheggio condominiale è un'area comune e, di norma, tutti i condomini la possono utilizzare per parcheggiare la propria auto senza però poter estromettere gli altri proprietari.
Questo significa che l'assemblea non ha facoltà di poter conferire un uso esclusivo di un posto auto a uno dei soli condomini perché le normative in tal senso prevedono che non sia possibile sottrarre un bene comune all'utilizzo di tutto il condominio.
In poche parole, per rendere possibile che un parcheggio diventi privato bisogna che lo decida l'assemblea però all'unanimità. Altra opzione è quella in cui un parcheggio condominiale possa diventare privato per usucapione nel caso in cui un determinato condomino riesca a impossessarsi di una zona di parcheggio per almeno 20 anni in maniera esclusiva.
Ben più difficile è riuscire ad ottenere un parcheggio privato sul suolo pubblico seppur questo si trovi direttamente davanti alla porta di ingresso della propria abitazione.
Come realizzare posti auto su area pertinenziale
Può capitare di avere l’opportunità di poter realizzare un posto auto in un’area privata scoperta.
Contrariamente a quanto si possa pensare (sono il proprietario e faccio quello che voglio) per fare ciò occorre presentare delle documentazioni per ottenere la relativa autorizzazione.
Infatti, questo genere di operazione va intesa a tutti gli effetti come una modifica dal punto di vista catastale e urbanistico dell’area e potenzialmente un mezzo per poter creare un reddito (si potrebbe pensare di proporre in affitto il posto auto creato).
Per presentare la richiesta all’ufficio tecnico del comune territorialmente competente è necessario indicare che tipologia di parcheggio si va a realizzare: parcheggio privato pertinenziale (Legge numero 122 del 1989 Tognoli), privato su aree inedificate oppure su area già edificata.
Tra l’altro per quelli privati in aree già edificate o ancora da edificare è necessario fare un’ulteriore differenziazione indicando se il parcheggio è interrato, parzialmente interrato, a raso sulla superficie con copertura o senza copertura.
Potrebbe apparire come una questione di scarso interesse ma in realtà ci sono importanti riflessioni da fare perché nel caso di parcheggio su area non edificata allora occorre richiedere e ottenere il permesso per costruire.
Invece, per parcheggi in area già edificata interrati oppure a raso sulla superficie e coperti è necessario ottenere la Scia alternativa oppure si può procedere con la realizzazione in autorizzazione. Per il caso di parcheggi a raso scoperti è sufficiente la Scia ordinaria.
I lavori da eseguire per realizzare un parcheggio
La realizzazione di un parcheggio richiede l’intervento di una ditta edile di comprovata esperienza nel settore in grado di realizzare il tutto in maniera ottimale a prescindere se si tratti di posto auto interrati o pertinenziale di vario genere.
Infatti, è fondamentale che l’azienda disponga di mezzi e strumentazioni all’avanguardia perché è necessario realizzare la pavimentazione a macchina.
Le macchine pavimentatrici garantiscono efficienza e la possibilità di avere un fondo adatto per il parcheggio dell’auto.
Sono prodotti destinati a durare lungamente nel tempo e soprattutto non richiedono interventi di manutenzione. In aggiunta sono indispensabili anche lavori di riccio, intonaco e stuccatura per rendere il box pulito e protetto da possibili infiltrazioni di umidità.
Possono dimostrarsi indispensabili anche lavori di sbancamento e livellamento del terreno.
Un altro materiale da utilizzare per pavimentare un parcheggio privato esterno è il pavimento in cotto per esterni, in particolare il cotto per esterni carrabile.
Creare un posto auto in giardino
Non è raro, soprattutto nelle zone dove vi è un po’ di verde, ritrovarsi con una casa indipendente oppure un condominio che dispone di un bellissimo e ampio giardino ma non di un posto auto.
Nonostante l’amore per il verde ci sono questioni pratiche e anche economiche come la disponibilità di un posto auto che vanno risolte.
Un’opzione in tal senso è quella di sfruttare il giardino per creare un posto auto che può essere coperto, magari con una tettoia, oppure scoperto.
Realizzare la tettoia in giardino è senza dubbio la via più percorribile. Si possono usare diversi materiali per realizzare la tettoia ossia il legno, metalli di vario genere e non solo.
Tra l’altro, la tettoia potrebbe avere un duplice ruolo perché da un lato protegge l’auto dalla pioggia e dall’altro, con l’installazione di un impianto fotovoltaico, si potrebbe ottenere energia elettrica pulita da usare per abbattere i consumi in bolletta.
Una valida alternativa è una pensilina: c’è la protezione dalle intemperie per l’auto e per il guidatore soprattutto durante il carico e scarico del bagagliaio ma non è quasi impossibile posizionare sopra un pannello fotovoltaico.
La pensilina con tetto in plexiglass è una struttura molto leggera, facile da pulire e che non richiede manutenzione ma che deve essere ben fissata all’asfalto e alla casa altrimenti c’è il rischio che le forti folate di vento possa spostarla o peggio ancora rovesciarla e danneggiarla.
In caso di casa indipendente, si potrebbe anche pensare a un box prefabbricato disponibile in tanti materiali che a quel punto sarebbe utile anche per riporre altri oggetti.
In tutti i casi è sicuramente una buona scelta quella di pavimentare l’accesso all’area tramite, ad esempio, un lastricato in pietra.
Costi e normativa del posto auto in giardino
Anche la realizzazione di un posto auto nel giardino di proprietà richiede la gestione di un iter burocratico per ottenere determinati permessi e autorizzazioni.
Tuttavia, è necessario differenziare la questione perché la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati occorre solo la Scia oppure il Permesso di costruire a seconda di quanto deciso dal regolamento comunale territorialmente competente.
Il consiglio è di rivolgersi all’ufficio tecnico per scoprire cosa è stato deciso in tal senso. L’uso della pensilina che in gergo tecnico viene definita tettoia a sbalzo, semplifica la questione.
In particolare, siccome si tratta di un intervento che non aumenta la volumetria potrebbe richiedere solo la Cila ma è una questione che può differenziarsi sul territorio nazionale a seconda del comune per cui meglio chiedere delucidazione dall’ufficio tecnico.
Per l’opzione box o casetta prefabbricata si può procedere senza permessi a meno di decisioni differente prese nel regolamento comunale.
I costi sono molto differenti perché si parte dalla pensilina che richiede un investimento di 300-400 euro per posto auto e si arriva alla tettoia le cui spese si aggirano intorno ai 2.500 euro per ogni posto (molto dipende anche dal materiale scelto).
La casetta prefabbricata merita un caso a parte perché ci sono tante variabili di cui tener conto che fanno oscillare il costo dai 2.000 euro fino ai 6.000 euro.
Tra l’altro va evidenziato che la giurisprudenza in merito alla possibilità di trasformare un giardino condominiale in posto auto sia favorevole a questa eventualità a patto che la modifica di destinazione d’uso sia decisa dall’Assemblea condominiale a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi dell’edificio.
In aggiunta, il mutamento deve riguardare soltanto una parte minima dell’area comune.
Dimensioni parcheggio, oneri e titolo edilizio
Per via dei tanti problemi di parcheggio in centro città e della congestione causata dal traffico, il Governo verso la fine degli anni Ottanta andò a rivedere i termini dell’obbligo di realizzare parcheggi pertinenziali per le nuove costruzioni.
Con la legge numero 122 del 1989 si stabilì che per ogni 10 mc di costruzione si dovesse realizzare obbligatoriamente 1 mq di parcheggio.
La stessa legge ha di fatto equiparato la realizzazione d
ei parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quanto concerne la gratuità del titolo edilizio.
Tuttavia occorre differenziare il discorso perché i parcheggi realizzati entro i limiti minimi stabiliti dalla legge sono esentati dal pagamento del contributo di costruzione.
Mentre se si eccede, l’Amministrazione comunale ha facoltà di richiedere il contributo sotto forma di oneri di urbanizzazione però solo per la parte eccedente.